【オーナー様必見】賃貸中のまま売却できる！オーナーチェンジ物件売却の完全ガイド
こんにちは！なかじま商事の中嶋です。
「賃貸物件を持っているけど、そろそろ手放したい…」
「でも入居者がいるし、売却は難しいかな…」
「賃貸物件の管理が負担になってきた…」
そんなお悩みをお持ちのオーナー様に入居者がいる状態のまま売却できる「オーナーチェンジ物件」という売却方法のご提案です。
今日は、賃貸中の物件を売却したいオーナー様に向けて、オーナーチェンジ物件の売却について詳しく解説します。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジの基本
「オーナーチェンジ物件」とは、入居者が住んでいる状態のまま売却する賃貸物件のこと。
簡単に言うと…
「賃貸中のまま、オーナーだけが変わる」売却方法です。
入居者はそのまま住み続け、新しいオーナーが家賃収入を得る形になります。
オーナーチェンジ物件の仕組み
売却時の流れ：
1. オーナー様が物件を売却
2. 買主（新オーナー）に所有権が移転
3. 賃貸借契約は新オーナーに引き継がれる
4. 入居者は引き続き居住
5. 家賃は新オーナーに支払われる
重要なポイント：
– 入居者に退去してもらう必要なし
– 賃貸借契約は自動的に引き継がれる
– 敷金・礼金も新オーナーに承継
オーナーチェンジ物件が注目される理由
投資家からの需要が高い
近年、不動産投資ブームにより、オーナーチェンジ物件の需要が急増しています。
オーナーチェンジ物件が人気の理由：
– 購入後すぐに家賃収入が得られる
– 入居者募集の手間がかからない
– 空室リスクがない
– 利回りが計算しやすい
– 投資判断がしやすい
「買主にとってのメリット＝売却しやすい物件」というわけです。
オーナーチェンジ物件売却のメリット7つ
メリット1：入居者に退去してもらう必要がない
最大のメリット：立ち退き不要
通常の売却では、入居者に退去してもらう必要があり、その際に：
– 立ち退き料の支払い（家賃の6ヶ月分程度）
– 退去交渉の手間
– 法的トラブルのリスク
オーナーチェンジなら、これらが一切不要です。
メリット2：空室期間の家賃損失がない
売却活動中も家賃収入が入る
– 売却が決まるまで家賃収入が続く
– 空室にする必要がない
– 固定費の負担を軽減できる
売却活動が数ヶ月かかっても、その間の家賃収入がカバーしてくれます。
メリット3：リフォーム費用がかからない
現状のまま売却できる
– 室内リフォーム不要
– クリーニング不要
– 設備交換不要
入居者が住んでいるので、逆にリフォームできません。その分、コストを抑えられます。
メリット4：売却までがスピーディ
投資家は意思決定が早い
– 利回り計算で判断される
– 感情ではなく数字で判断
– 住宅ローン審査より不動産投資ローンの方が早い場合も
条件が合えば、1〜2ヶ月で売却完了することも珍しくありません。
メリット5：管理の負担から解放される
今すぐ管理業務から解放
– 家賃の回収業務から解放
– クレーム対応から解放
– 設備故障の対応から解放
– 確定申告の手間から解放
売却と同時に、すべての管理業務が終了します。
メリット6：将来のリスクを回避できる
先送りにするリスク
– 建物の老朽化
– 設備の故障
– 大規模修繕の必要性
– 空室リスク
– 家賃下落リスク
早めに売却すれば、これらのリスクを避けられます。
メリット7：相続対策になる
不動産を現金化
– 相続財産の分割が簡単
– 相続税の納税資金確保
– 遺産分割のトラブル回避
不動産よりも現金の方が、相続手続きがスムーズです。
オーナーチェンジ物件売却のデメリット・注意点
デメリット1：売却価格が相場より安くなる
通常売却の80〜90%程度
オーナーチェンジ物件は、以下の理由で価格が下がりがちです：
– 買主が限定される（投資家のみ）
– 利回りで価格が決まる
– 室内を見られない
例：
– 通常売却：1,500万円
– オーナーチェンジ：1,200〜1,350万円
デメリット2：買主が限定される
居住用として買う人は対象外
– 投資家・不動産会社がメイン
– 自己居住目的の購入者は除外
– 市場が狭い
ただし、投資需要は年々増加しているので、以前より売却しやすくなっています。
デメリット3：室内を見せられない
内覧が難しい
– 入居者のプライバシーに配慮
– 室内の状態が不明
– 買主が不安を感じる可能性
ただし、投資家は利回り重視なので、室内状態よりも数字を見ます。
デメリット4：入居者トラブルがあると売却に影響
注意すべき入居者の状況：
– 家賃滞納がある
– クレームが多い
– 契約違反がある
これらは査定価格に影響します。
オーナーチェンジ物件の売却価格の決まり方
利回りで価格が決まる
オーナーチェンジ物件の価格は「利回り」で計算されます。
表面利回りの計算式：
利回り(%) = (年間家賃収入 ÷ 物件価格) × 100
例：
– 月額家賃：5万円
– 年間家賃収入：60万円
– 期待利回り：8%
物件価格 = 60万円 ÷ 0.08 = 750万円
価格アップのポイント
高く売るための工夫：
– 長期入居者がいる（安定収入）
– 家賃が相場並み（下げすぎていない）
– 建物の管理が良好
– 駅近・利便性が高い
– 入居者トラブルがない
こんなオーナー様におすすめ
✅ 賃貸経営から引退したい
こんな状況の方：
– 高齢になり管理が負担
– 他の事業に専念したい
– 遠方に住んでいて管理が困難
オーナーチェンジなら、すぐに引退できます。
✅ 相続で取得したが活用予定がない
相続物件の悩み：
– 相続したが賃貸経営の経験がない
– 遠方で管理できない
– 兄弟で共有しているが意見が合わない
早めに売却して現金化がおすすめです。
✅ 空室リスクを避けたい
売却活動中も収入確保：
– 入居者がいるので家賃収入が続く
– 空室にして売却活動する必要なし
– 固定費をカバーできる
✅ リフォーム費用をかけたくない
コスト削減：
– 現状のまま売却可能
– リフォーム費用不要
– クリーニング費用不要
✅ 立ち退き交渉をしたくない
トラブル回避：
– 入居者との交渉不要
– 立ち退き料不要
– 法的トラブルのリスクなし
✅ 早く現金化したい
スピード売却：
– 投資家の意思決定は早い
– 条件次第で1〜2ヶ月で売却可能
– 資金需要に対応
オーナーチェンジ物件売却の流れ
ステップ1：無料査定・ヒアリング
所要時間：30分〜1時間
– 物件の状況をお伺い
– 入居者の状況確認
– 家賃・契約内容の確認
– オーナー様のご希望条件
ご用意いただくもの：
– 物件の権利証（登記識別情報）
– 賃貸借契約書
– 家賃の入金履歴
– 固定資産税の納税通知書
ステップ2：物件調査・査定
所要時間：1〜2時間
– 外観・周辺環境の確認
– 建物の状態調査
– 賃貸需要の調査
– 類似物件の取引事例調査
入居中のため、原則として室内調査は行いません。
ステップ3：売却価格のご提案
査定後すぐにご提案
– 売却価格のご提示
– 利回りの説明
– 契約条件の説明
– 資金計画のシミュレーション
納得いくまでご相談いただけます。
ステップ4：売買契約締結
– 売買契約書の作成
– 重要事項説明
– 契約書への署名・押印
– 手付金の受領
司法書士が立ち会い、安心して手続きできます。
ステップ5：入居者への通知
オーナー変更の通知
– 入居者への通知書作成
– 新オーナーの紹介
– 賃料振込先の変更案内
– 敷金の承継通知
当社が代行いたします。
ステップ6：決済・所有権移転
売却代金のお受け取り
– 売却代金の入金
– 所有権移転登記
– 賃貸借契約の承継
– 敷金の引き継ぎ
最短1週間で現金化できます。
ステップ7：引き継ぎ完了
すべての手続き完了
– 管理業務の終了
– 賃貸経営からの引退
– 売却完了
これで、すべての管理業務から解放されます。
よくある質問（FAQ）
Q1：入居者に知られずに売却できますか？
A：査定や調査は外観のみで行うため、入居者に気づかれることはほぼありません。契約後に正式に通知します。
Q2：家賃滞納中でも買い取ってもらえますか？
A：はい、可能です。ただし、滞納状況により買取価格に影響します。まずはご相談ください。
Q3：空室がある場合でも大丈夫ですか？
A：はい、一部空室があっても問題ありません。空室率により価格を算定します。
Q4：築年数が古い物件でも買い取ってもらえますか？
A：はい、築年数に関係なく買取可能です。団地物件や築50年以上の物件も多数買取実績があります。
Q5：ローンが残っていても売却できますか？
A：はい、可能です。売却代金でローンを完済する形になります。オーバーローンの場合はご相談ください。
Q6：管理会社が入っている場合は？
A：問題ありません。管理会社との契約解除手続きもサポートいたします。
Q7：相続した物件でも大丈夫ですか？
A：はい、相続物件も多数取り扱っています。相続登記が未了の場合も、手続きをサポートします。
Q8：複数の物件をまとめて売却できますか？
A：はい、可能です。複数物件の一括買取も対応しております。
Q9：売却にかかる費用は？
A：以下の費用がかかります。
– 仲介手数料（直接買取の場合は不要）
– 登記費用（抵当権抹消など）
– 印紙代
– 譲渡所得税（利益が出た場合）
詳しくはお見積りいたします。
Q10：税金はどうなりますか？
A：売却益が出れば譲渡所得税がかかります。特別控除や特例が使えるケースもあります。詳しくは税理士にご相談ください。
オーナーチェンジ物件の売却、検討してみませんか？
こんな状況なら、今すぐご相談ください：
– 賃貸経営から引退したい
– 管理が負担になっている
– 相続で取得したが活用予定がない
– 早く現金化したい
– 空室にせずに売却したい
– 立ち退き交渉を避けたい
– 将来のリスクを回避したい
ご相談ください！
なかじま商事では、オーナー様一人ひとりの状況に合わせて、最適な提案をさせていただきます。
賃貸中だからといって、売却を諦める必要はありません。
まずは無料査定から。お気軽にお問い合わせください！
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